Kuckt ier Dir vum Cliff sprangen

1. Kapitalplang fir d'Gebai

2. Kapitalverbesserungen (vergaangen Geschicht an zukünfteg Pläng abegraff Käschte Schätzungen an Zäitframe)

3. Hypothéik fir d'Gebai (wat sinn d'Konditiounen / Konditiounen / Erneierungsoptiounen)

4. Management Accord (Firma déi de Moment Management Kontrakt hält; Käschten / Servicer)

5. Asbest Ëmfro op ëffentlechen an Appartement Plazen

6. Verrotten Fënsterrahmen am Keller an aner ëffentlech Plazen, déi den Entréespunkt fir Nager / Käfere a Waasserschued kënne sinn

7. Waasser / elektresch Meter. D'Käschte fir all Joer sollen iwwerpréift ginn. Sinn d'Käschte vun Joer zu Joer ähnlech?

Applikatioun Package. Heads UP (Way UP)

Et ginn dräi Begrëffer, déi all potenziell Co-op Keefer musse memoriséieren: Acompte, Schold-zu-Akommes-Verhältnis a Liquiditéit nom Ofschloss.

• Hürd 1: D'Abzuelung ass den initialen Cash Portioun de Keefer de Verkeefer bezilt mat dem verbleiwenen Betrag fir vun enger Bank oder engem anere Kredittgeber ze finanzéieren. Co-ops wëllen datt Besëtzer Eegekapital an hiren Haiser hunn. A Acompte kann aus 20-50 Prozent lafen (net universell). E puer Gebaier mat héije Status kënnen op all Cash Akeef insistéieren ouni Finanzéierung erlaabt.

• Hürd Zwee: Schold-zu-Akommes Verhältnis. De Montant vun der monatlecht Schold vun engem Keefer gedeelt duerch säi monatlecht Akommes. Fir vill Co-ops ass déi zulässlech Schold an Akommes Verhältnis op 25-30 Prozent. Vill Conseils kucken och d'Gesamtfinanziell Bild. Wann iergendeen op der Sozialversécherung ass an nëmmen $ 2100 pro Mount bréngt, awer $ 10 Milliounen an der Bank oder Investitiounen huet, ass d'Schold-zu-Akommes Verhältnis vläicht keen Thema.

• Hürd Dräi. Liquiditéit nom Ofschloss. D'Quantitéit u Sue liicht verfügbar fir de potenzielle Keefer nodeems en Acompte gemaach huet. Dëst kann Cash an der Bank, Geldmaart an / oder Aktiefongen, Aktieportfolio, Schatzkäschten, Depotzertifikater (als flësseg ugesi) enthalen. IRAs an aner Pensiounskonten ginn net als flësseg ugesinn, an och net Liewensversécherungspolicen, oninvestéiert Aktien oder perséinlech Eegentum (dh Immobilien, Konschtwierker).

D'Faumregel - de Keefer soll genuch Suen op der Hand hunn fir d'Hypothéik an d'Ënnerhalt fir zwee Joer ze bezuelen am Fall datt säin Akommes aus irgendege Grënn eriwwer ass, wéi zB Entloossung oder Krankheet.

Boards wäerten heiansdo fir ee Joer Liquiditéit an ee Joer Cash an Escrow gesat ginn, wat e potenzielle Keefer erlaabt Escrow Cash z'erhéijen andeems se flësseg Verméigen am Viraus verkafen an de Boards Fridden vum Geescht gëtt.

E puer Boards informéieren Broker a Keefer iwwer hir numeresch Ufuerderunge viraus fir Zäit an Ierger ze vermeiden fir Leit mat wéineg Chancen op Akzeptanz ze kontrolléieren. Aner Conseils hu keng absolut Ufuerderunge a maachen Uerteeler op engem Fall-vun-Fall Basis.

Risiken vs Belounungen

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan - royan.com.ar

All Akeef droen Risiko. Am Fall vun engem Kaf vun enger NYC Co-op, vill Faktoren sinn net an der Kontroll vum Keefer, dorënner e schlecht geréiert Gebai, engem lidderechen Co-op Verwaltungsrot oder ontrainéiert oder inadequater Gebai Personal. D'Aktionäre musse vläicht mat onerwaarte spezielle Bewäertunge këmmeren, déi vum BOD opgehuewe ginn fir grouss Gebaierreparaturen déi onerwaart waren an Ënnerhaltbezuelungen kënne méi séier eropgoen wéi d'Inflatioun. De BOD kann d'Ënnerleien oder aner Politik änneren, wat d'Locatioun vun Appartementer an/oder Hausdéiere onméiglech mécht. Äert Appartement ze verkafen kann eng Erausfuerderung sinn wéinst arbiträrer Oflehnung vum Verwaltungsrot vu potenzielle Keefer, well e Member vun der BOD e Gruef géint Iech hält.

Géi weider

Dir hutt d'Appartement vun Ären Dreem fonnt. Ären Affekot, Comptabel, Innenarchitekt, Architekt a Famill sinn all op der selwechter Säit. Dir an de Besëtzer hunn Accord iwwer de Verkafspräis erreecht an elo ass et Zäit fir zou ze maachen.

Zäit zoumaachen

Co-op Feierowend Zäit zu NYC kann dauert 2-3 Méint aus der Zäit do ass eng ënnerschriwwen Akafskontrakt; allerdéngs, an der REAL Welt d'Längt vun der Zäit et dauert fir zou ze maachen an hänkt vun enger Rei vu Faktoren of a kann ausserhalb vun der direkter Kontroll vum Keefer sinn:

1. All boer Kaf engem Sponsor Appartement kafen. Plan op 2-3 Méint (oder manner) ... awer,

2. Kaaft vun engem Immobilien mat engem Onerfahrung Affekot - Retard

3. Co-op Verwaltungsrot Package kann onkomplett ginn oder enthält Feeler - Retard

4. Verwalte Agent ass lues an der Iwwerpréiwung vun der Applikatioun an postponéiert et un de Verwaltungsrot schécken - Retard

5. De Co-op Board iwwerpréift vill Verkaf a si konkurréiere fir BOD Opmierksamkeet - Verzögerung

6. Verwaltungsrot Pak während enger Vakanz Period proposéiert - Retard

7. Interview Stonneplang Konflikter (Dir an der BOD) - Retard

8. BOD kann net eng Decisioun huelen - Retard

9. Verkeefer oder Keefer sinn unkooperativ - Retard

Ofschloss Käschten

• Affekot Käschten. Gamme vun $ 1,500- $ 4,000. Normalerweis bezuelt op der Ofschloss vun der Transaktioun. Et kann eng zousätzlech Käschte fir den Affekot vun der Bank ginn ($ 1,000).

• Mansion Steier. D'Schwell fir d'Haussteier an New York City ass $ 1,000,000 (et ass onwahrscheinlech datt eng Villa zu dësem Präis verkeeft). Technesch gëtt d'Steier als Transfertsteier ugesinn, bezuelt vum Keefer op Eegeschafte gläich oder méi grouss wéi $ 1,000,000. De Steierbetrag variéiert an ass e Graduéierter Taux unzefänken mat 1 Prozent eropgaang baséiert op Gamme vun Akafspräisser op maximal 3.9 Prozent fir Eegeschafte $ 25,000,000 oder méi.

• Titel Versécherung (nëmmen Condos). E Condo ze kafen an eng Hypothéik ze kréien erfuerdert Titelversécherung a leeft typesch 0.45 Prozent vum Akafspräis. Et gëtt kaaft fir Keefer a Kredittgeber géint Fuerderungen vum Titel op d'Propriétéit ze schützen ier Dir d'Haus besëtzt.

• Hypothéik Recording Steier (nëmmen Condos). Dëst erfuerdert Keefer fir 1.8 Prozent op Hypothéikbetrag ënner $ 5,000,000 ze bezuelen an 1.925 Prozent op Hypothéikbetrag iwwer $ 500,000. Dëst ass de Prêtbetrag an net den Akafspräis. Fir en Duerchschnëttsappartement zu Manhattan fir $ 2,000,000 mat 20 Prozent erof, gëtt et eng 1.925 Prozent Käschten op den $ 1,600,000 Prêtbetrag vun ongeféier $ 30,800 fir d'Hypothekenopnamsteier eleng.

• Flip Tax (Co-op). Dëst ass eng Iwwerweisungsgebühr, déi un de Co-op bezuelt gëtt während enger Co-op Appartement Verkafstransaktioun. D'Taxe ass technesch keng Steier an dofir net als Grondsteier ofzezéien. De Betrag vun der Flip Steier a wien dofir bezilt (Keefer oder Verkeefer) variéiert vu Co-op zu Co-op. D'Informatioun ass allgemeng an de Gebaier propriétaire Lease oder Co-op duerch Gesetzer duergestallt.

• Zousätzlech Käschten. Hypothéikskäschten, Iwwerkodéierungskäschten, Incidenten, asw.

• New York Staat & NYC Transfert Steieren (Nëmmen Nei Entwécklung Condos). (prevu.com)

endlech

Wann den Deal endlech fäerdeg ass, gëtt de Keefer dem Verkeefer hir Suen. De Verkeefer gëtt dem Keefer den Akt (fir Condos) oder de propriétaire Lease (fir Co-ops) a jidderee geet mat hirem Liewen weider.